상속세 절세 보고서 (P)

◈ 배우자와 자녀의 취득세는 얼마일까요 ?

• 아버지 사망일로부터 6개월이 속하는 달의 말일까지 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.
• 취득세의 과세표준은 시가로 계산하지 않고 모두 시가표준액으로 계산합니다. 주택는 공시가격, 농지와 임야는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 계산합니다.

내가 받은 주택 또는 건물 또는 임야 농지의 취득세

주택 공시가격(원):

주택 규모:
국민주택규모 이하 국민주택규모 초과

건물 공시가격(원):

임야 공시가격(원):

농지 공시가격(원):

취득세 계산

계산 결과

구분	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
주택
건물
임야
농지
합계

◈ 주택관련 취득세 절세 방법이 있습니다.

1)상속세 특례세율을 이용합니다.

• 상속으로 주택을 취득한 경우 취득세는 2.8%입니다.
• 무주택세대주가 상속으로 인하여 1세대 1주택이 된 경우에는 취득세는 0.8%로 2%를 빼줍니다.
• 1주택을 공동으로 상속받는 경우, 공동상속받은 사람 모두를 공제해 주지 않고, 지분이 가장 큰 사람 1인만 공제 해줍니다. , 지분이 동일한 경우 거주하는 사람, 같이 거주했으면 연장자만 공제 해줍니다.
• 예) 아버지가 돌아가셔서 아버지 소유주택 1개를 어머니와 아들이 50%씩 상속받았음. 돌아가시기 전 어머니와 자녀는 같이 그 집에 거주하고 있었고, 그때 당시 어머니와 자녀 모두 다른 소유주택은 없는 경우 : 한사람만 공제가 되는데 , 판단순서는 먼저 지분으로 판단, 50% 로 동일하기 때문에 , 다음으로 상속당시 거주하는 사람, 둘다 거주하고 있었기 때문에 , 그 다음은 연장자 순 , 따라서 어머니만 0.8% 취득세율을 적용하고 아들은 2.8% 를 내야 함.

2) 사망일전에 세대분리를 분리하여 무주택세대를 만듭니다.

• 상속받을 세대는 무주택세대가 받아야 특례를 받을수 있습니다.
• 어머니가 상속받는 경우, 주택이 있는 자녀가 주민등록표상에 같이 있다면 세대분리를 하는 것이 좋습니다.
• 무주택 자녀가 상속받는 경우, 같이 사는 30세 이상인 세대원이 주택을 소유하고 있다면 그 세대원을 세대분리 해야 합니다.
• 즉, 주택상속받을 사람을 사망일 전에 무주택자로 만드는 것입니다.

◈ 종부세 절세 방법이 있을까요?

1) 상속주택 특례를 이용합니다.

상속받은 주택도 종부세 과세합니다. 다만, 1세대 1주택자가 상속으로 인하여 2주택(공동상속지분 포함)이 되는 경우라도 다음 어느 하나에 해당하는 경우 1세대 1주택으로 보고 12억공제, 보유기간별, 연령별세액공제를 적용받을 수 있습니다. 또한, 중과세율 적용시 주택수 판단할 때 상속주택은 없는 것으로 보고 세율적용을 합니다.

• 상속일로부터 5년 이내
• 공동상속의 경우 40% 이하의 소수지분
• 소수지분이 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)

2) 일부지분을 줄여 요건에 맞게 할수 있습니다.

시간이 지남에 따라서 소수지분이 기준시가가 처음엔 6억원이하 였다가, 6억원이 넘는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우 일부지분을 증여 또는 양도를 통해서 6억이하로 만들어 종부세를 줄일 수 있습니다.

◈ 나의 재산세와 종부세를 계산해 볼까요 ?

상속 후 재산세 비교

상속 전 나의 소유주택 수:

상속전 나의 주택공시가 합 :

상속 후 나의 소유주택 수:

상속주택분 공시가격:

재산세 비교 계산하기

계산결과 :

구분	종전주택만 있는 경우	상속주택 추가된 경우
재산세
도시계획세
지방교육세
총 세금

상속후 종부세비교하기

상속받는 나의 연령(만):

상속전 나의 주택 보유기간(년):

종부세 비교 계산하기

계산결과 :

◈ 상속받은 부동산을 매도하는 경우 양도세는 어떻게 되나요 ?

반드시 ! 상속세뿐만 아니라 양도세까지 검토하여 부동산을 평가해야

• 상속받은 부동산의 취득가격은 상속세 신고시 시가로 평가하여 신고한 가액입니다.

• 상속부동산의 시가평가는 사망일 전후 6개월이내의 이 상속주택의 매매가액,감정가액 또는 이 상속주택과 유사한 매매사례가액순으로 시가로 평가하여 신고하도록 되어 있습니다.

• 상속세 신고는 사망일이 속한 달의 말일 부터 6월이 되는날까지 신고하게 되어 있습니다. 신고 기한까지 타인에게 매매 계약을 체결한 경우는 매매가액이 취득가액이 됩니다. 따라서 이러한 경우 취득가액과 양도가액이 동일하여 양도세가 없습니다.

• 상속세를 신고하지 않으면, 취득가액이 기준시가로 결정되는 경우도 있고, 취득가액 자체를 결정하지 않는 경우도 많습니다. 이렇게 되면, 사망일 당시의 시가를 취득가액으로 인정받을 수 없어 향후 양도시 양도세를 많이 납부하게 됩니다.

• 사망일 당시 시가를 다시 인정받으려면, 기한후 신고를 해서 세무서로부터 조사결정을 받아야 하거나, 그래도 받아 들이지 않으면 조세불복등 아주 어려운 과정을 거쳐 취득가액을 인정받아야 합니다. 제척기간이 지난 경우는 아예 그 당시 시가가 명백하더라도 시가를 인정받을 수 없습니다.

• 따라서 상속세뿐만 아니라 양도세까지 검토하여 상속세가 나오지 않는다 하더라도 신고하는것이 좋습니다.

▶ 양도세 시뮬레이션 : 매도시기와 취득가액를 고려하여 경우마다 각각의 사례를 볼까요 ?

상속인이 농사짓지 않는 "비사업용 토지"는 사망일로부터 5년 이후 양도하는 경우 기본세율에 10% 추가합니다.

※ 보유기간 : 사망일 ~ 양도일 (만, 년)

모두 계산하기

◈ 주택을 상속받고 나서 종전 일반주택 양도하는 경우 비과세를 받을수 있나요 ?

• 상속받은 주택외에 상속받기 전부터 가지고 있던 일반주택을 양도하는 경우입니다.이 일반주택이 양도당시에 1세대1주택 비과세 요건을 만족한다면, 상속주택을 가지고 있다고 하더라도 비과세에 해당합니다

• 상속일 이후에 취득한 일반주택은 이러한 비과세를 받을 수 없습니다.

• 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.(소령154조의2)

  그러나 상속으로 인해 1주택을 공동으로 상속받았다면, 이 공동상속주택은 일반주택 양도시 주택으로 보지 않습니다. 다만, 다음의 경우 해당하는 사람은 공동상속 주택이라도 주택이라고 보고, 일반주택 양도시 과세 됩니다.

1.지분이 가장 많은 사람

2.지분이 모두 동일하다면 다음순서

• 가. 상속주택에 거주하고 있는 사람
• 나. 상속인 중 최연장자

▶ 남은 배우자(어머니 혹은 아버지) 경우

구 분	상속전 무주택	상속전 1주택소유	상속전 2주택소유
단독으로 상속받은 경우	해당없음(참고1.)	과세 (참고2.)	과세
최대지분으로 상속	상동	과세(참고2)	과세
동일지분으로 상속	상동	과세(참고2)	과세
소수지분으로 상속	상동	과세(참고2)	과세

참고1.

상속받은 주택외에 다른 주택이 없기 때문에 해당사항이 없습니다. 그런데 만일 어머니가 상속주택을 양도하는 경우는 어떨까요?
이 경우는 어머니는 사망일 전부터 아버지와 1세대 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 사망일 전에 아버지가 2년이상 거주 및 보유 했다면 상속주택도 1세대 1주택 비과세에 해당합니다.

참고2.

아버지가 1주택 소유하고 있고, 어머니가 또 1주택을 소유한 상태에서 아버지가 사망한 경우입니다.
상속전 어머니와 아버지는 동일세대이고, 2주택을 소유한 것이 됩니다.
이 특례는 아버지가 사망으로 인하여 부득이하게 주택을 소유한 경우로서 일반주택을 양도 할 때 비과세를 인정하는 것이지, 동일 세대원인 어머니가 상속받는 경우, 상속받은 주택으로 볼수 없어 과세합니다. [대법2009두9772]

▶ 자녀의 경우

상속전 각 자녀 소유주택	상속전 무주택	상속전 1주택	상속전 2주택
단독으로 상속받은 경우	해당없음.	비과세	과세
최대지분으로 상속	상동	과세(참고1).	과세
동일지분으로 상속	상동	순위에 따라 다름(참고1)	과세
소수지분으로 상속	상동	비과세	과세

참고1.

1주택을 공동으로 상속받았다면, 이 공동상속주택은 일반주택 양도시 주택으로 보지 않습니다. 다만, 다음의 경우 해당하는 사람은 공동상속 주택이라도 주택이라고 보고, 일반주택 양도시 과세 됩니다.

1.지분이 가장 많은 사람

2. 지분이 모두 동일하다면 다음순서

• 가. 상속주택에 거주하고 있는 사람
• 나. 상속인 중 최연장자

◈ 상속주택때문에 아파트 청약을 받을수 없나요 ?

주택청약시 주택소유 여부를 판단할때, 주택을 단독 또는 공유지분으로 소유하고 있는 경우도 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.
그러나 다음의 상속주택은 없는 것으로 봅니다.

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우. (공급규칙 53조1호)
2. 도시지역이 아닌지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다) 하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 (공급규칙 53조2호)
   
   
   • 가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
   • 나. 85제곱미터 이하의 단독주택
   • 다. 소유자의 「가족관계의 등록등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속등에 의하여 이전받은 단독주택

위 내용을 구체적으로 살펴볼까요 ?

Q : 단독으로 주택의 공유지분을 상속받은 경우도 가능한가요 ?

A : 적용가능합니다. 예) 주택의 공유지분을 10%를 소유하고 있는 부친의 사망으로 자녀가 그 공유지분 10%를 단독으로 상속받은 경우 해당 고유지분 처분시 처음부터 주택을 소유하지 않는 것으로 인정 가능

Q : 증여로 공유지분을 소유하게 된 경우는 ?

A : 증여로 취득한 경우 주택을 소유한 것으로 보아 52조1호를 적용 할 수 없습니다.

Q : 도시지역이란 ?

A : 토지의 용도가 도시지역(주거 상업 공업 녹지)인 지역을 말하며, 도시지역 여부는 토지이용계획확인원을 통해 확인이 가능합니다.

Q : 피상속인이 거주한 것 ?

A : 피상속인이 거주하였던 주택을 상속받은 경우 상속인이 입주자모집공고일 현재 다른 주택건설지역에 거주하고 있다면 제 53조 제 2호의 “ 해당 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우”에 해당합니다.

Q : 사용승인후 20년 경과 ?

A : 사용승인일은 건축물 대장을 통하여 확인하여야 하나 , 건축물 대장이 없는 경우 해당 지자체를 통해 건축일자를 확인하거나 등기부등본상의 소유권보존등기일을 사용승인일로 보아 기간을 계산하여야 할것으로 판단됩니다.

Q : 85제곱미터 이하의 단독주택 면적 산정시 단독주택과 분리된 창고, 화장실 등의 면적도 포함되는지 ?

A : 85제곱미터 이하의 면적은 주택법시행규칙 제 2조 1호에 따른 주거전용면적을 의미합니다. 따라서 면적산정시 주택과 분리된 창고 차고 및 화장실의 면적은 포함되지 않습니다.

Q : 단독주택이 아닌 공동주택도 53조2호의 적용이 가능한지 ?

A : 53조 2호의 가~다항은 모두 단독주택일 것을 요건으로 하고 있습니다. 따라서 공동주택은 제 53조 2호를 적용할수 없습니다.

Q : 53조2호의 다항의 상속등에 증여도 포함되는지 ?

A : 상속등에 의하여 이전받은 단독주택은 상속의 경우에만 인정되고 있으며 증여는 포함되지 않습니다.

◈ 홀로 남은 배우자가 기초연금을 받기 위해서 재산과 소득이 얼마 이하여야 하나요 ?

기초연금 대상자

▶ 대상자

기초연금은 만 65세 이상이고, 대한민국 국적을 가지고 국내에 거주하며, 소득인정액일 일정한 금액 이하여야 합니다.

▶ 소득인정액계산

매월 벌어들이는 소득과 소유하고 있는 재산을 소득으로 환산.
즉, 소득평가액 + 재산의 소득환산액으로 계산합니다.

▶ 소득평가액

소득평가액 = {0.7 x (월근로수입 - 108만원)}(A) + 기타소득(B)

A: 일용근로소득, 공공일자리소득, 자활근로소득은 근로소득에서 제외됩니다.

B: 기타소득: 사업소득, 금융소득, 공적이전소득, 무료임차소득

▶ 재산의 소득환산액

재산의 월 소득환산액 = [{(일반재산 - 기본재산액) + (금융재산 - 2,000만원) - 부채} x 0.04 ÷ 12개월] + 고급자동차 및 회원권의 가액

고급자동차(3,000cc 이상 또는 4천만원 이상) 및 회원권은 그 가액을 그대로 적용합니다.

▶ 지역별 기본재산액

구분	공제액
대도시 (특별시, 광역시의 "구" 포함) 및 특례시 예) 서울 관악구, 부산 해운대구, 대구 달성군	1억 3,500만원
중소도시 (도의 '시', 세종특별자치시) 예) 경기 성남시, 경북 안동시, 충남 천안시	8,500만원
농어촌 (도의 '군') 예) 전남 고흥, 강원 영월, 충북 음성	7,250만원

소득인정액 계산해 보기

▶ 소득평가액

월근로소득:

• 직장가입자의 보수 월액.
• 상시근로소득 : 3개월 이상 계속적으로 고용되어 월정액 급여를 지급 받는 자의 근로소득을 말함.
• 일용근로소득 : 3개월 미만, 건설공사 종사자, 하역(항만)작업 종사자는 제외
• 공공일자리 소득(노인일자리사업, 장애인일자리사업, 자활근로, 공공근로등)은 제외

월 사업소득: 수입- 경비

• 임대소득포함
• 연사업소득/12

월 금융소득( 이자+배당):

• 이자소득의 경우 소득에서 월 4만원 제외한 금액. 0보다 적은 경우 없는 것으로 함.

자녀주택의 시가표준액:

• 자녀주택에서 사는 경우를 말함
• 무료임차소득 = 자녀주택의 시가표준액 * 지분율 * 0.0078 / 12

지분율:

• 자녀와 제3자가 공동하고 있는 경우 자녀의 지분율을 말함

월 공적이전소득:

• ｢국민연금법｣, ｢공무원연금법｣, ｢공무원 재해보상법｣, ｢군인연금법｣, ｢군인재해보상법｣, ｢사립학교교직원연금법｣, ｢별정우체국법｣, ｢국민연금과 직역연금의 연계에 관한 법률｣에 의한 연금 급여 등 법령에 의해 정기적으로 지급되는 연금등.
• 일시금은 금융재산으로 산정

▶ 재산 소득 환산액

부동산등:

• 부동산. 분양권. 재건축입주권.

임차보증금 * 0.95:

• 임차보증금이 있는 경우 임차보증금의 95% 만 반영

금융재산:


부채:


4천만원 이상 고급자동차:

• 보험개발원의 차량기준액으로 평가 ; 학인하러 가기

회원권:

• 시가표준액으로 평가

지역:

• 지역마다 일정액공제

대도시(특별시･광역시의 ‘구’(도･농복합군 포함), 특례시) 중소도시(특별자치도･도의 ‘시’, 세종특별자치시) 농어촌(특별자치도･도의 ‘군’)
계산하기

계산 :

본 내용은 세법과 위의 기본사항 요건에 한정하여 본인이 입력한 데이터로 산출한 “상황별 예상세금 모의계산”으로서 예상세금 단순비교를 위한 평가내용입니다. 이용자의 개별적인 의사결정에 대한 법적 책임은 없습니다. 따라서 실제 의사결정 및 관련 세무신고는 사전에 세무사와 반드시 상담하기기 바랍니다.

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